Dem Basis- und den Folgegutachten sowie der vorliegenden Fortschreibung vorangegangene Bauforschungsarbeiten der ARGE eV, wie beispielsweise die Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“, das Baukostengutachten SH, die Untersuchung „Baukostenentwicklung Lohn und Material“ oder die in Kooperation mit der ARGE eV erstellten Studien bzw. Gutachten des InWIS , wie z.B. „Instrumentenkasten für wichtige Handlungsfelder der Wohnungsbaupolitik“ und „Baukosten und Energieeffizienz“ sowie des Pestel Instituts , wie z.B. „Das Baujahr 2018 im Fakten-Check“ und „Bezahlbarer Wohnraum 2022“, beschäftigen sich unter anderem eingehend mit den Preis- und Kostenentwicklungen sowie deren Einflussgrößen im deutschen Wohnungsbau. Die in diesem Zusammenhang gewonnenen Daten und Erkenntnisse fließen in die nachfolgende Betrachtung der aktuellen Baukosten- und Baupreisentwicklung mit ein und werden entsprechend weiter fortgeschrieben. Der hierbei gewählte Betrachtungszeitraum umfasst die Jahre vom 1. Quartal 2000 bis zum 2. Quartal 2022 sowie eine fortführende Prognose bis zum 1. Quartal 2023. Ge-nutzt werden dafür zum einen der Bauwerkskostenindex für Wohngebäude (ARGE) , der die tatsächlichen Kostenentwicklungen von Neubauvorhaben in einem bestimmten Zeitraum darstellt. Vor dem Hintergrund einer einheitlichen Bewertungsbasis bilden die dabei zugrunde liegenden Bauwerkskosten Medianwerte von ausschließlich fertiggestellten und abgerechneten Neubauvorhaben ab, die bezogen auf den jeweiligen Zeitraum ausgewertet werden. Der hieraus resultierende Index beinhaltet somit auch bauliche bzw. technische Anforderungs- und Qualitätsveränderungen wie beispielsweise im Bereich der Barrierefreiheit (DIN 18040-2), der Energieeffizienz/Erneuerbare Energien (EnEV/EE-WärmeG bzw. GEG) oder auch der allgemeinen Ansprüche an das Wohnen.
Zum anderen wird der Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) zur Vergleichsbetrachtung genutzt und bezieht sich im Gegensatz zum Bauwerkskostenindex auf das Laspeyres-Konzept. Dabei werden alle für die Höhe des Preises maßgeblichen Faktoren, vor allem die Mengeneinheiten der Bauleistungen, mithilfe eines Qualitätsbereinigungsverfahrens konstant gehalten. Diese Methode einer reinen Preisbetrachtung findet vorwiegend in amtlichen Statistiken z.B. des Statistischen Bundesamts (Destatis) oder statistischer Landesämter Anwendung. Definitionsbedingt unterscheiden sich somit die beiden aufgeführten Kostenbetrachtungen sowohl im Vorgehen als auch im Ergebnis.
Aktualisiert: 2023-03-02
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Kurzstudie - Fortschreibung des Basisgutachtens (2017) und des Folgegutachtens (2019) zum Thema Baukosten in Hamburg: Feststellung der momentanen Baukostensituation in Hamburg sowie Analyse der aktuellen Baupreis- und Baukostenentwicklung einschließlich einer entsprechenden Prognose bis 2021 sowie Darstellung der hieraus resultierenden Auswirkungen, insbesondere auf die Herstellungskosten in Hamburg.
Aktualisiert: 2022-06-21
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Berechneter Energiebedarf und tatsächlicher Energieverbrauch – also Theorie und Realität – klaffen auseinander. Das ist keine neue Erkenntnis, sondern ist allen Fachleuten, Architekt*innen und Ingenieur*innen schon lang bekannt, die sich mit den tatsächlichen Effekten der Energieeffizienz im Neubau, Modernisierung und bei Bestandsbewertung befassen. Trotzdemtauchen, in schöner Regelmäßigkeit, immer wieder Energiebedarfsberechnungen auf, die als Grundlage für Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen zum Beispiel bei Modernisierungen von Wohngebäuden benutzt werden. Auch Wirtschaftlichkeitsberechnungen für energetisch ambitionierte Neubauten werden häufig auf der Basis von berechneten Energiebedarfswerten ermittelt. Schleswig-Holstein hat schon sehr früh – seit dem Jahr 1989 - darauf gesetzt, dass Projekte, die mit Landesmitteln, anfangs im Niedrig-Energiehaus-Programm des Landes Schleswig-Holstein „Ressourcensparendes Bauen und Wohnen“, später in der allgemeinen Sozialen Wohnraumförderung, gefördert werden, ihre gemessenen und abgerechneten Energieverbräuche zur Evaluation an die Investitionsbank Schleswig-Holstein und die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. über mehrere Jahre hinweg einreichen, um die tatsächlichen Effekte baulicher Maßnahmen realistisch bewerten zu können. Seit dieser Zeit findet eine regelmäßige Evaluation dieser Daten statt, die unter anderem für die Entwicklung und Fortschreibung technischer Mindestanforderungen im geförderten Wohnungsbau und zur Bewertung angemessener Baukosten, auch vor dem Hintergrund von Subventionsrecht und beihilferechtlichen Anforderungen, dienen und sorgfältig analysiert werden. Die Ergebnisse sind vielfach veröffentlicht worden z.B. in den Mitteilungsblättern „Unsere alten Häuser sind besser als ihr Ruf“ und „Unsere neuen Häuser verbrauchen mehr als sie sollten“, in den Studien „Wohnungsbau in Deutschland“ und „Auswirkungen energetischer Standards auf die Bauwerkskosten und die Energieeffizienz im Geschosswohnungsneubau in Deutschland“ etc. und dienen als wichtige Grundlagen für die Erstellung von regionalen und überregionalen Gebäudetypologien für unseren Wohngebäudebestand.
Insbesondere vor dem Hintergrund der anstehenden Modernisierungsstrategien zur Realisierung eines „klimaneutralen Gebäudebestands“ bis zum Jahr 2050, und der notwendigen Weichenstellung zur Vermeidung von wirtschaftlichen Fehlallokationen ist es wichtig, sich über die realistische Qualität des Wohngebäudebestands als auch die energieeffizienten Perspektiven und deren Grenznutzen von Neubauten und modernisierten Gebäuden im Klaren zu sein. Zu diesem Zweck wurden die Erkenntnisse aus zahlreichen realisierten Bauvorhaben und der Evaluation der tatsächlichen Energieverbräuche sowie von Neubauten in dieser Publikation zusammengefasst und mit Erkenntnissen über die tatsächlichen Abweichungen und den entsprechend notwendigen Kalibrierungsfaktoren dargestellt. Dies soll dazu dienen, dass Architekt*innen und Ingenieur*innen, Wohnungswirtschaft und Fachplaner*innen eine Arbeitsgrundlage haben, um mit realistischen Werten tatsächliche Effekte und damit auch den wirklichen Nutzen für Mieterinnen und Mieter abbilden
zu können.
Aktualisiert: 2022-06-30
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Bezahlbarer Wohnraum beginnt mit der Wirtschaftlichkeit der Bauweise. Hier bietet der massive monolithische Ziegelbau im Vergleich zu anderen Bauweisen deutliche Preisvorteile: Laut einer Untersuchung der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) in Kiel liegen die Kosten pro Quadratmeter Außenwandfläche im Mehrfamilienhausbereich mit Mauerwerk bei 362 Euro. Das ist rund 13 Prozent günstiger als z. B. das Bauen mit Beton (409 Euro) und etwa 18 Prozent günstiger als die Holzbauweise (427 Euro). Der Preisvorteil resultiert aus der schnellen und einfachen Verarbeitung sowie den geringen Instandhaltungskosten von Ziegelmauerwerk betrachtet über einen Zeitraum von 80 Jahren.
Dass sich architektonische Qualität und vorbildliche Nachhaltigkeit auch kostengünstig realisieren lassen, zeigen Projekte aus dem kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbau. So zum Beispiel die mit dem Deutschen Ziegelpreis ausgezeichnete Wohnanlage am Schillerpark in Berlin-Wedding, die Bruno Fioretti Marquez Architekten für die 1892 eG zu einem Quadratmeterpreis von unter 1.500 Euro errichtete. Ein weiterer wichtiger Faktor beim innerstädtischen Bauen ist der Schallschutz. Denn aufgrund der Einwohnerdichte und des Verkehrsaufkommens ist die Lärmbelastung in urbanen Gebieten deutlich höher als in der Peripherie. Hier können Ziegelbauten neben ihrem Kostenvorteil auch ihre hervorragenden Eigenschaften in Bezug auf Brandschutz, Schallschutz und Statik ausspielen.
Ziegel haben sich im Laufe der Jahre von einem traditionellen Baustoff zu einem Hightech-Produkt entwickelt, das intelligente Lösungen für die Zukunft bietet. So sind monolithische Bauten mit bis zu neun Geschossen mit modernen Ziegeln problemlos machbar, was in zahlreichen ausgeführten Bauvorhaben bewiesen wurde. Gerade beim modularen Bauen ist der Ziegel Vorreiter. Die seit Jahrzehnten ausgereifte Technik der entwickelten Planziegel sorgt für eine wirtschaftliche und schnelle Verarbeitung auf der Baustelle. Gleichzeitig bietet sie ein hohes Maß an Flexibilität, sodass sich Grundrisse einfach an die unterschiedlichen Bedürfnisse der Bewohner anpassen lassen.
Mit dämmstoffverfüllten Ziegeln gebaute Häuser werden den hohen Energiesparstandards der EnEV gerecht und erfüllen damit die Anforderungen auf Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Egal ob als monolithischer Massivbau mit verfüllten Ziegeln oder als zweischaliges Mauerwerk – Ziegelbauten haben aufgrund ihrer hohen thermischen Speichermasse einen bis zu 10 Prozent geringeren Energiebedarf als andere Bauweisen und kommen ohne energie- und wartungsintensive Kühltechnik aus.
Hervorragende Materialeigenschaften in Kombination mit ökonomischen, ökologischen und sozio-funktionalen Vorteilen machen den Ziegel zu einem idealen Baustoff für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums.
Aktualisiert: 2020-10-01
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Fortschreibung des Basisgutachtens zum Thema Baukosten in Hamburg: Feststellung der momentanen Baukostensituation in Hamburg sowie Analyse der aktuellen Baupreis- und Baukostenentwicklung einschließlich einer entsprechenden Prognose bis 2020 sowie Darstellung der hieraus resultierenden Auswirkungen, insbesondere auf die Herstellungskosten in Hamburg.Die Realisierung bezahlbaren Bauens und Wohnens rückt vor dem Hintergrund der in den letzten Jahren besonders ausgeprägten Preis- und Kostenentwicklungen im Wohnungsneubau insbesondere in prosperierenden Metropolen wie Hamburg immer stärker in den Vordergrund. Infolge steigender Grundstücks- preise, Baukosten sowie Mieten und in Anbetracht der momentan sehr hohen Wohnungsnachfrage finden viele Menschen keine kostengünstigen Wohnungen mehr bzw. müssen einen immer höheren Anteil ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen. Dem ist nicht nur aus gesellschaftspolitischer Sicht (soziales Gleichgewicht) sondern auch aus volkswirtschaftlichen Gründen (positive Kaufkraftentwicklung) unbedingt entgegenzuwirken.
Mit dem Basisgutachten aus dem Oktober 2017 wurde erstmals ein umfassen- des Grundlagenwerk zum Thema Baukosten in Hamburg geschaffen, welches das damalige Kostenniveau im Detail dokumentiert und unter anderem kostenbeeinflussende Faktoren benennt. Die Fortschreibung „Hamburger Baukosten 2020“ knüpft an die vorstehende Bauforschungsarbeit an und analysiert hierbei aktuellste Entwicklungen für den Wohnungsneubau in Hamburg durch die Auswertung realisierter, fertiggestellter und abgerechneter Bauvorhaben aus der praktischen Bautätigkeit. Dabei umfasst die Ausarbeitung sowohl die Feststellung der momentanen Baukostensituation im Hamburger Wohnungsneubau als auch eine Prognose der entsprechenden Baupreis- bzw. Baukostenentwicklung bis zum Jahr 2020. In diesem Zusammenhang werden insbesondere die hieraus resultierenden Auswirkungen auf die Herstellungskosten in Hamburg inklusive der Veränderungen in den einzelnen Kostengruppen analysiert und dargestellt.
Aktualisiert: 2021-02-11
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Die Realisierung bezahlbaren Bauens und Wohnens stellt in Anbetracht der in den letzten Jahren besonders ausgeprägten Entwicklungen bei den Grundstücks- und Baupreisen eine immer größere Herausforderung dar und ist somit auch zu einer der zentralen gesellschaftlichen Aufgaben in Deutschland geworden. Den vorstehenden Entwicklungen folgend haben sich auch die Rahmenbedingungen im Wohnungsneubau vor allem im unteren und mittleren Preissegment unlängst deutlich verschlechtert.
Trotzdem gibt es auch heute noch genug Beispiele, die beweisen, dass es möglich ist, qualitativ angemessenen und nachhaltig nutzbaren Wohnraum zu schaffen. Anhand dieser und weiterer realisierter Projekte kann durch systematische Daten- und Baukostenanalysen unter Anwendung einer einheitlichen Betrachtungsbasis fundiert aufgezeigt werden, wie stark sich einzelne Standards bzw. projektspezifische Besonderheiten beispielsweise auf die Bauwerkskosten im
Geschosswohnungsneubau auswirken. Grundlegend ist hierbei immer auch die genaue Kenntnis über Kostenbegriffe, Kostenzusammenhänge, Kostenfaktoren und die damit verbundenen technischen Hintergründe bzw. Ausführungen.
Über die Frage der tatsächlichen Kosten für unterschiedliche energetische Standards, insbesondere im Wohnungsbau, gibt es regelmäßig – meist auch öffentlich ausgetragene – Expertenstreits. Bei genauer Hinsicht auf die eine oder andere, vermeintlich auf wissenschaftlicher Grundlage entstandene Betrachtung entpuppt sich manche Position nach inhaltlicher Prüfung als vornehmlich interessengesteuert. Bei anderen Beiträgen wiederum ist schnell festzustellen, dass Grundlagen der Baukostenermittlung oder die wirklichen Bezüge (sind es Baukosten, Bauwerkskosten, Gesamtkosten oder sonstige Kostenbetrachtungen) nicht wirklich sachgerecht erarbeitet wurden. Dabei ist das Thema verbunden mit den wichtigen, gesellschaftlichen Anforderungen an das energieeffiziente Bauen viel zu wichtig, um es in teilweise laienhafter Weise zu zerreden. Letztendlich ist niemandem damit geholfen, energetisch ambitioniertes Bauen schön zu rechnen oder in gegensätzlicher Weise dramatische Mehrkosten zu vermuten. Gefragt ist vielmehr eine realistische Betrachtung der tatsächlichen Bau- und Bauwerkskosten für die unterschiedlichen Aspekte des energieeffizienten Bauens, indem realisierte, fertiggestellte und abgerechnete Bauvorhaben aus der praktischen Bautätigkeit ausgewertet werden.
In der vorliegenden Ausarbeitung sind die in diesem Zusammenhang festgestellten Bauforschungsergebnisse der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. zusammengefasst und dokumentieren die aktuellsten Untersuchungsergebnisse zu Aspekten des energieeffizienten Bauens und den damit verbundenen Kosten. Gegenstand der Betrachtung sind dabei ausgehend vom momentanen
öffentlich-rechtlichen Mindeststandard der Energieeinsparverordnung in der geltenden Anforderungsstufe ab 01.01.2016 (EnEV ab 2016) die verschiedenen Effizienzhausstandards. Neben den energieeinsparenden und kostenbezogenen Aspekten werden entsprechend zugehörig auch die bautechnische Ausführung der verschiedenen energetischen Standards betrachtet.
Aktualisiert: 2021-02-11
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Die beiden Studien in diesem Mitteilungsblatt fassen hochaktuelle Ergebnisse unserer Baukostenauswertungen zusammen. Die Hamburger Baukosten 2020 sind eine Fortschreibung einer umfassenden Befragung am Hamburger Wohnungsmarkt, begleitet mit Vergleichszahlen aus dem gesamten Bundesgebiet, die im Auftrag des Hamburger Senats und des Bündnisses für das Wohnen in der Freien und Hansestadt Hamburg entstanden sind. Sie zeigen auf, wie sich die Baukosten im Wohnungsbau in einer Metropolregion (d. h. eben nicht nur auf Hamburger Stadtgebiet, sondern weite Teile Schleswig-Holsteins auswirken) entwickelt haben und auch entwickeln werden. Die andere Arbeit, die sich mit den Kosten energetischer Standards im Wohnungsbau auseinandersetzt, soll als sachliche Grundlage eine Diskussion um Möglichkeiten und Grenzen qualitativer Standards im Wohnungsbau beitragen. Die Ergebnisse und Erkenntnisse dieser Untersuchung sind keine eigenständige Forschungsarbeit, sondern entstanden aus den umfassenden Baukostenauswertungen, die wir im öffentlichen Auftrag der Landesregierung in Schleswig-Holstein und dem Hamburger Senat auf der Basis einer bundesweiten Datenauswertung erstellt haben.
Die Erkenntnisse über den Zusammenhang von energetischen Standards und Energieverbräuchen basieren auf einer Praxis, die Schleswig-Holstein bereits im Jahr 1989 für obligatorisch erklärt hat. Seit diesem Zeitpunkt müssen alle Wohnungsbauvorhaben, die mit öffentlichen Mitteln ausgestattet wurden, ihre abgerechneten Energieverbräuche in regelmäßigen Abständen zur Evaluation an die Arbeitsgemeinschaft zeitgemäßes Bauen e.V. und Investitionsbank Schleswig-Holstein melden. Der Aufwand für die Wohnungsinhaber ist überschaubar, der Nutzen für die Fachöffentlichkeit und für die Politik ist enorm. Auf dieser Grundlage werden im Übrigen auch bundesweit Energieverbrauchszahlen miteinbezogen, die uns aus der Wohnungswirtschaft, von den Energieversorgern und von öffentlicher Stelle regelmäßig zur vertraulichen Auswertung übergeben werden.
Dieses Mitteilungsblatt soll wie alle unsere Publikationen der sachlichen Diskussion über aktuelle Tendenzen - in diesem Fall technisch, ökonomische - mit ihren entsprechenden Auswirkungen auf Errichtungskosten bzw. Kaltmieten und dem Nutzen für Mieterinnen und Mieter dienen.
Es ist wie immer all denen gewidmet, die sich täglich um kostengünstiges Bauen, bezahlbaren Wohnraum und gute Wohnverhältnisse in unseren Städten und Gemeinden bemühen.
Aktualisiert: 2020-07-01
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Das Thema Baukosten im Wohnungsbau rückt sowohl in den prosperierenden Metropolen in Deutschland als auch in Flächenländern wie Schleswig-Holstein
immer stärker in den Vordergrund. Mittlerweile übersteigt an vielen Standorten bzw. Regionen der Bedarf vor allem an bezahlbarem Wohnraum das aktuelle
Angebot. Infolgedessen finden viele Menschen keine kostengünstigen Wohnungen mehr bzw. müssen einen immer höheren Anteil ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen. Dem ist nicht nur aus gesellschaftspolitischer Sicht (soziales Gleichgewicht) sondern auch aus volkswirtschaftlichen Gründen (positive Kaufkraftentwicklung) unbedingt entgegenzuwirken.
In Anbetracht der in den letzten Jahren besonders ausgeprägten Entwicklungen bei den Grundstücks- und Baupreisen stellt die Realisierung bezahlbaren Bauens und Wohnens folglich aber eine immer größere Herausforderung dar und ist somit auch zu einer der zentralen Aufgaben für Politik, Bau- und Wohnungswirtschaft geworden.
In Schleswig-Holstein haben sich vor diesem Hintergrund das Land, die Kommunen und die Wohnungswirtschaft bereits im Jahr 2013 auf die „Offensive für bezahlbares Wohnen“ verständigt, die eine angemessene mittel- und langfristige Wohnraumversorgung der Menschen in Schleswig-Holstein unter Berücksichtigung des demografischen Wandels vorsieht. In diesem Zusammenhang stellt das Land Schleswig-Holstein für bezahlbares Wohnen allein in den Jahren 2019 bis 2022 insgesamt 788 Millionen Euro aus der Sozialen Wohnraumförderung bereit. Hiermit sollen rund 6.400 Mietwohnungen ge-fördert und der Neubau von etwa 700 Eigenheimen unterstützt werden.
Für das nachhaltige Erreichen einer entsprechend hohen Schlagzahl bei der Wohnungsfertigstellung ist das Wissen über die momentane Baukostensituation grundlegend, um hierauf aufbauend zum Beispiel realistische Justierungen bzw. Weichenstellungen zur weiteren Stärkung des Wohnungsbaus und dauerhaften Sicherung des bezahlbaren Wohnens in Schleswig-Holstein vornehmen zu können.
Aber wie genau und zu welchen Kosten wird bei uns in Schleswig-Holstein derzeit gebaut? An diese Kernfrage schließen sich direkt weitere Detailfragen an: Welche bauliche und insbesondere energetische Qualität zeichnet unseren heutigen Wohnungsneubau aus? Was beeinflusst das Bauen in Schleswig-Holstein? Sind regionale Unterschiede in der Ausführung oder im Kostenniveau vorhanden? Und wie ist Schleswig-Holstein diesbezüglich im Vergleich über die Landesgrenzen hinaus einzuordnen? Gibt es, ebenso wie vor zwei Jahren in Hamburg festgestellt, Wohnungsbauprojekte mit Bauwerkskosten um 1.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche? Und wenn es sie gibt, worin bestehen gegebenenfalls ihre Besonderheiten? Ein weiteres Thema, das in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewinnt, ist zudem: Wie steht es um die Barrierefreiheit im hiesigen Wohnungsneubau?
Antworten auf diese Fragen zu finden, ist ein vordringliches Ziel des vorliegenden Gutachtens. In diesem Zusammenhang wurde den Baukosten und Kostenfaktoren im Wohnungsbau in Schleswig-Holstein im Detail nachgegangen und diese dabei stets in Verbindung mit den zugehörigen Parametern ausgewertet.
Hierzu wurden für Schleswig-Holstein mithilfe einer umfassenden Erhebung ausführliche Grund-, Energie-, Bauteil- und Kostendaten von 7.130 Wohnungen mit einem Investitionsvolumen von 1,434 Milliarden Euro erfasst und analysiert. Mit einem entsprechenden Evaluationsvolumen von nahezu jeder dritten im Eigentums- und Mietwohnungsbau realisierten Wohnung in Schleswig-Holstein, handelt es sich folglich um eine der größten und umfangreichsten Datenerhebungen zum Thema Baukosten überhaupt.
Im Rahmen des vorliegenden Gutachtens wird der aktuell realisierte Wohnungsneubau in Schleswig-Holstein erfasst, analysiert und dargestellt, um somit eine Kommunikationsbasis und ein möglichst nachhaltiges Verständ-nis von Kosten und deren Zusammenhängen zu schaffen, welches Entscheidungsfindungen grundsätzlich versachlicht und unterstützt. Das Gutachten zum Thema Baukosten und Kostenfaktoren im Wohnungsbau in Schleswig-Holstein soll hierbei ebenso das Bewusstsein für die Komplexität des Bauens schärfen und dazu anregen, dessen Hintergründe erfassen zu wollen und zu verstehen.
Aktualisiert: 2021-05-17
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Bezahlbares Wohnen in einer prosperierenden Metropole wie Hamburg - mit einer sehr ausgeprägten Wohnungsnachfrage vor dem Hintergrund steigender Grund-stückspreise, Baukosten sowie Mieten - zu schaffen, ist eine der zentralen Aufgaben für Politik, Bau- und Wohnungswirtschaft geworden.
Da sich den vorstehenden Entwicklungen folgend auch die Rahmenbedingungen im Wohnungsneubau vor allem im unteren und mittleren Preissegment deutlich verschlechtert haben, hat der Hamburger Senat bereits unterschiedliche Maßnahmen ergriffen, um die betreffenden Einkommensgruppen bei der Wohnraumversorgung zu unterstützen.
In diesem Zusammenhang hat sich der Hamburger Senat gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft und den Bezirken im Bündnis für das Wohnen in Hamburg auch auf ein ehrgeiziges Wohnungsbauprogramm verständigt, das ein jährliches Neubauvolumen von zehntausend Wohnungen - hiervon dreitausend öffentlich gefördert - vorsieht. Für das nachhaltige Erreichen dieses ambitionierten Ziels mit einer entsprechend hohen Schlagzahl bei der Wohnungsfertigstellung gelten unter anderem die derzeitigen Bau- und Grundstückskosten in Hamburg als bedeutende Herausforderung.
Aber zu welchen Kosten werden Wohnungen in Hamburg aktuell überhaupt gebaut und wie setzen sich diese Kosten im Detail zusammen? Gibt es vielleicht Kostenfak-toren, die speziell das Bauen in Hamburg beeinflussen? Wird in Hamburg eine andere bauliche Qualität geschaffen, als in anderen deutschen Großstädten? Gibt es bereits Wohnungsbauprojekte, die dem definierten Leitgedanken “Bauen für 1.800 € in Hamburg“ entsprechen und wenn ja, mit welchen Parametern wurden diese umgesetzt. Gibt es Einsparpotenziale und Möglichkeiten, die unter Beachtung der individuellen Rahmenbedingungen in Hamburg genutzt werden können, um die erforderliche Neubautätigkeit zu befördern?
Diesen Detailfragen nachzugehen und hierbei darüber hinaus eine höchstmögliche Transparenz über die Baukosten in Hamburg herzustellen, ist die vordringliche Auf-gabe der mit dem vorliegenden Gutachten verbundenen Untersuchung.
Zu diesem Zweck wurde die bisher größte und umfangreichste Erhebung von Bau-kosten ihrer Art durchgeführt, die allein in Bezug auf die letzten drei Jahre jeden vierten Wohnungsneubau in Hamburg umfasst. Für diese wurden Wohnungs-unternehmen, Bauherren, Projektentwickler, Planer sowie bauausführende Unter-nehmen unter Verwendung eines 13-seitigen Erhebungsbogens eingehend zu Bau-ausführungen und Kostenzusammenhängen befragt. Insgesamt wurden für den Standort Hamburg ausführliche Grund-, Energie-, Bauteil- und Kostendaten von über 6.500 Wohnungen mit über 470 Tausend Quadratmetern Wohnfläche und einem In-vestitionsvolumen von rund 1,4 Mrd. € erfasst und analysiert.
Die im Rahmen des Gutachtens auf Basis der repräsentativen Datengrundlage fest-gestellten Untersuchungsergebnisse/-erkenntnisse zum Wohnungsneubau in Hamburg sollen unter anderem das allgemeine Verständnis und das Bewusstsein über die thematische Komplexität schärfen und somit als fundierte Grundlage für künftige Diskussionen, Ausarbeitungen und Entscheidungen dienen.
Aktualisiert: 2018-01-11
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WDVS: Systeme im Vergleich
Aufgrund der seit dem 01.01.2016 geltenden Ergänzungen zu bauaufsichtlichen Zulassungen für schwerentflammbare WDVS sind insbesondere bei den weitverbreiteten und kostengünstigen Systemen mit EPS Dämmstoff zusätzliche bauliche Maßnahmen zur Vermeidung einer Ausbreitung von Bränden erforderlich.
Da diese Maßnahmen bei zugelassenen Systemen aus Mineralwolle nicht zusätzlich anfallen, verschiebt sich durch diese Bestimmungen die Kostendifferenz zwischen den unterschiedlichen Systemen.
Auf Basis des Typengebäudes MFH wurden jeweils die Kosten eines WDVS aus EPS und Mineralwolle miteinander verglichen. Dabei wurden die seit 01.01.2016 zusätzlich erforderlichen Brandschutzmaßnahmen gesondert erfasst und bewertet.
Aktualisiert: 2018-07-19
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Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. hat in einer Kurzstudie den jeweiligen Anteil der Kosten für die Dämmarbeiten bei unterschiedlichen energetischen Standards bezogen auf Typengebäude analysiert.
Im Rahmen dieser Studie wurden von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. für den Zeitraum der letzten 16 Jahre (1. Quartal 2000 bis 1. Quartal 2016) die Preis- und Kostenentwicklungen in den folgenden Bereichen detailliert untersucht und aufgezeigt:
- Dämmarbeiten (Material- und Arbeitskosten)
- Roh- und Ausbauarbeiten
- Bau- und Modernisierungsarbeiten bzw. -leistungen
Für die Auswertungen lagen als primäre Datenquellen zugrunde:
- Die Baukostenauswertungen und Preisdatenbanken der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.
- Untersuchungsergebnisse aus dem bundesweiten Bauforschungsbereich der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V., auf Grundlage von repräsentativen Kostenerhebungen in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft
- Die Preisindizes für die Bauwirtschaft und die Verbraucherpreisindizes für Deutschland des Statistischen Bundesamtes (Destatis)
Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. erfasst als bauwirtschaftliches Institut Baukosten seit 1946. Seitdem finden jährliche Auswertungen und Berichte über die regionale und überregionale Bautätigkeit sowie die Erfassung der bauwirtschaftlichen Daten statt. Gleichzeitig werden Preis-/Kostendaten-banken geführt, die auf der Analyse abgerechneter Baumaßnahmen beruhen. Diese werden in einem regionalen aber auch überregionalen Archiv mit Vergleich von nationalen Daten erfasst.
Die Baukosten werden separat nach Bautypen für Ein- und Mehrfamilienhäuser erfasst, die sowohl im Fördercontrolling der Sozialen Wohnraumförderung als auch im Bereich der freifinanzierten Bauvorhaben beobachtet werden. Zu den
Auswertungen gehören auch die Plausibilitätsprüfung, die Beratung und Begleitung der Ausschreibungs- und Angebotsverfahren sowie die Bewertung der Angemessenheit von berechneten und erzielten Baukosten.
Aktualisiert: 2018-11-01
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Während sich mit verfügbarer Technik und konkreten Maßnahmen bereits deutliche Einsparpotenziale bei Neubauten oder bei entsprechend umfassend durchgeführten Sanierungen für die Reduktion von Treibhausgasemissionen von Gebäuden erge-ben, taucht bei einer fortschreitenden Emissionsreduzierung gegen Null ein gewisses »Last-Mile-Problem« auf: Je mehr in der CO2-Gesamtbilanz eingespart werden soll, desto kostenintensiver und aufwändiger erweisen sich die einzuleitenden Maßnahmen.
Die nationale Umsetzung der Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie der EU und damit verbunden die Weiterentwicklung und Zusammenführung des EnEG, der EnEV und des EEWärmeG werden die Anforderungen an die thermische Qualität der Gebäudehülle und die Effizienz der Versorgungssysteme weiter erhöhen. Entsprechend den von der EU formulierten Zeitplänen ist demnächst die Definition der nationalen Standards für Niedrigstenergiegebäude vorzulegen, die dann ab 2019 für öffentliche und ab 2021 für alle anderen Gebäude verbindlich in den gesetzlichen Regelwerken eingeführt werden.
So gilt es durch die Industrie kosteneffiziente Maßnahmen und Systeme für diese absehbare Entwicklung anzubieten, wovon das Aufzeigen und Bewerten von Ansät-zen hierfür, einen wesentlichen Inhalt der hier präsentierten Studie ausmacht. Anhand eines typisierten Einfamilienhauses werden in dieser Studie unterschiedliche Varianten für Gebäudehülle und Anlagentechnik energetisch und ökonomisch bewertet und mögliche Konsequenzen für zukünftige Anforderungen und die Gestal-tung der Rahmenbedingungen abgeleitet. Im Fokus steht dabei die Analyse verschiedener Außenwandkonstruktionen unter Anwendung heute geltender und künftig zu erwartender Anforderungen (EnEV 2016 und EnEV 2021).
Eine Studie als Kooperation des Forschungsinstituts für Wärmeschutz e.V. München (FIW) mit der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE//eV).
Aktualisiert: 2018-07-19
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Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (ARGE) organisiert federführend
oder mit Partnern traditionell Fachveranstaltungen zu zahlreichen Themen
des Bauwesens.
Bereits seit 1969 finden die „Schleswig-Holsteinischen Baugespräche“ statt. Sie
werden in einer alljährlichen Koordinierungssitzung mit allen Verbänden und
Institutionen des Bauwesens vorbereitet.
Die 666. Baugespräche am 15. Juni 2016 in Neumünster waren dem Thema „Kostengünstiger
Wohnungsbau“ gewidmet.
Die Beiträge zu dieser Veranstaltung sind in vorliegender Publikation dokumentiert.
Aktualisiert: 2018-07-18
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In den letzten Jahren hat sich die Situation auf den Wohnungs- und Immobilienmärkten in Deutschland erheblich gewandelt. Die Wohnungsbaupolitik steht wieder vor großen Herausforderungen:
• Der Wohnungsneubau muss forciert werden, um mit dem Bedarf Schritt zu halten. Jährlich müssen mittelfristig mindestens 400.000 neue Wohnungen gebaut werden. Der Nachholbedarf ist immens und steigt an. In Städten und Regionen mit steigender Bevölkerung fehlt vor allem Wohnraum, der bezahlbar ist.
• Der Wohnungsbestand muss an gestiegene gesellschaftliche Anforderungen und Ziele – wie veränderte Demografie, höhere Energieeffizienz, stärkere Berücksichtigung von Klimabelangen und nicht zuletzt höhere Qualitätsansprüche der Nachfrage – angepasst werden.
• Im ländlichen Raum und in der Peripherie hält der Strukturwandel an, Menschen ziehen fort, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verschlechtern sich. Dort müssen für die Bevölkerung angemessene Wohn- und Lebensbedingungen aufrechterhalten und die negativen Auswirkungen dieses Wandels gemildert werden.
• Die Zuwanderung aus dem europäischen Ausland und von Flüchtlingen und Asylbewerbern stellt für Deutschland und für die Wohnungs- und Immobilienmärkte eine große Chance dar. Um sie zu nutzen, müssen die Zuwanderer in unsere Wohn- und Stadtquartiere integriert werden. Es erfordert große Anstrengungen, dass unsere Nachbarschaften stabil und durchmischt bleiben.
Fehlsteuerung angemahnt, Handlungsbedarf durch hohe Zuwanderung gewachsen
Seit 2009 wurde von bau- und wohnungswirtschaftlichen Verbänden in mehreren Studien auf eine Fehlsteuerung hingewiesen und Handlungsbedarf angemahnt. Angesichts der hohen Zuwanderung aus der EU sowie von Flüchtlingen und Asylbewerbern ist immer deutlicher geworden, wie groß der Handlungsbedarf in der Wohnungspolitik mittlerweile geworden ist.
Konsequenter Einsatz der wohnungspolitischen Instrumente für mehr Wohnungsbau erforderlich
Die Herausforderungen lassen sich nur meistern, wenn die zur Verfügung stehenden wohnungspolitischen Instrumente für mehr Wohnungsbau – vom frei finanzierten Wohnungsbau über die soziale Wohnraumförderung bis hin zu Maßnahmen der Wohneigentumsbildung – konsequent und gezielt eingesetzt werden. Gleichzeitig dürfen die vom Strukturwandel betroffenen Regionen nicht vernachlässigt werden.
Der vorliegende Bericht arbeitet die wesentlichen Handlungsfelder einer künftigen Wohnungsbaupolitik für den Mietwohnungsbau heraus und stellt das wohnungsbaupolitische Instrumentarium im Sinne eines Instrumentenkastens in seiner Breite anschaulich dar. Bedeutung und Wirkungsweise einzelner Instrumente werden erläutert und aufgezeigt, welche Instrumente sinnvoll eingesetzt werden können, um die Situation auf den Wohnungsmärkten nachhaltig zu verbessern. Ein Fokus liegt auf der Frage, mit welchen Instrumenten verschiedene Gruppen von Investoren erreicht werden können, damit diese sich stärker als bisher am Neubau von Wohnungen beteiligen.
Zentrale Studien des Verbändebündnis Wohnungsbau der letzten Jahre werden zusammen geführt
Dieser Instrumentenkasten fasst dabei die Ergebnisse und zentralen Handlungsempfehlungen der Studien, die das Verbändebündnis in den letzten Jahren zu wohnungsbaupolitischen Themen in die Diskussion eingebracht hat, vor dem Hintergrund der aktuellen Lage zusammen.
Der Bericht ist thematisch nach wesentlichen Handlungsfeldern gegliedert. Damit erhält der Leser einen guten Zugriff auf die Themen, die für seine Arbeit vorrangig von Bedeutung sind. Die Instrumente werden aus der Perspektive einer Förderung des bezahlbaren Mietwohnungs-baus geschildert. Einige der vorgestellten Instrumente wirken gezielt auf den Wohnungsbau im unteren und mittleren Preissegment, andere verbessern die Rahmenbedingungen für zusätzlichen Wohnungsbau allgemein und schließen auch andere Segmente des Mietwohnungsbaus sowie den Neubau für Selbstnutzer mit ein.
Aktualisiert: 2017-07-25
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Der Wohngebäudebestand in Deutschland ist sehr heterogen und entwickelt sich überdies unter anderem durch Neubau, Sanierung und Bestandsersatz fortwährend weiter. Entsprechende Aussagen und Zahlenwerte sind aus diesem Grund immer auf einen bestimmten Betrachtungszeitpunkt zu beziehen. Auf Basis einer solchen Mo-mentaufnahme können dann im Vergleich zu den Ergebnissen aus anderen Bezugs-zeiträumen beispielsweise Veränderungen bestimmt, Entwicklungen erfasst und Trends abgeleitet werden. Erfasst wurde der Wohngebäudebstand hinsichtlich seiner eigenscft zur Energieffizienz, des Modernsierungszustandes, der aktuellen Sanierungs- oder Modernsierungsrate und der Alten- und Seniorengerchtheit bzw. Barrierefreiheit.
Zur Feststellung des Zustandes im deutschen Wohngebäudebestand wurden, wie vorstehend unter dem Punkt „Datenbasis“ beschrieben, umfangreiche Auswertungen von Primär- und Sekundärdaten durchgeführt.
Repräsentative und abgesicherte Daten aus den Bereichen der Gebäudestruktur, der Modernisierungstätigkeit, des Energieverbrauchs und der Nutzungsangebote lagen zum Zeitpunkt der Erstellung der vorliegenden Studie in ihrer aktuellsten Form aus dem Jahr 2013 vor . Infolgedessen wurde dieses Betrachtungsjahr auch als allge-meiner Bezugszeitpunkt für die entsprechenden Untersuchungen gewählt.
Im Mittelpunkt der folgenden Betrachtungen steht eine differenzierte Beschreibung des heutigen Wohngebäudebestandes in Deutschland. Hierbei wird über die struktu-rellen und energetischen Aspekte hinaus auch auf die Entwicklungen
im Bereich der Gebäudemodernisierung und des Wohnungsneubaus eingegangen. In diesem Zusammenhang werden ebenfalls Aussagen über den altersgerechten Zu-stand im Wohngebäudebestand getroffen, die sowohl den momentanen Status als auch zukünftige Bedarfsausprägungen in diesem Segment aufzeigen.
Aktualisiert: 2017-07-25
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Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. erstellte eine Studie, die die kostensteigernden Effekte aufzuzeigt, die Auswirkungen auf das Bauen speziell im Wohnungsbau der letzten Jahren haben.
Im Rahmen dieser Untersuchung wurden von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. für den Zeitraum der letzten 13 Jahre (1. Quartal 2000 bis 1. Quartal 2013) die Kostenentwicklungen in den folgenden Bereichen detailliert untersucht und zusammenfassend aufgezeigt:
- Bau- und Modernisierungskosten
- Material-, Arbeits- und Planungskosten
- Mietpreisentwicklungen
Ergänzend wurden darüber hinaus die Auswirkungen der aktuellen Entwicklungen bei der Grunderwerbsteuer und der gesetzlichen Anforderungen an die Barrierefreiheit von Wohnungen betrachtet.
Aktualisiert: 2017-06-08
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Diese Veröffentlichung widmet sich dem in den letzten Jahren vermehrt auftretendem Problem der Verschmutzung sowie der Algen- und Pilzbesiedlung von Gebäudefassaden.
Mehr als 75% der neuen oder energetisch modernisierten Gebäude haben Probleme mit Verschmutzung, Algen- und Pilzbesiedlung im Bereich der Fassaden. Die Besiedlung von wärmegedämmten Fassaden durch Mikroorganismen ist nach wie vor ein großes Problem für Immobilienbesitzer sowie die Hersteller und Anwender von Beschichtungssystemen und Schutzmitteln. Aus diesem Grund hat die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. zusammen mit der norddeutschen Wohnungswirtschaft das Forschungsprojekt ALMO-NORD (Algenmonitoring an energetisch sanierten Wohngebäuden Norddeutschlands) ins Leben gerufen. Mit den methodischen Analysen und wissenschaftlichen Auswertungen wurde das Dahlberg-Institut für Diagnostik und Instandsetzung historischer Bausubstanz e.V. Wismar (FH Wismar) im September 2008 beauftragt. Auf der Grundlage der ermittelten Forschungsergebnisse konnten bestimmte Zusammenhänge erkannt werden, die ursächlich für Fassadenverschmutzungen und -besiedlungen sind.
Das vorliegende Mitteilungsblatt fasst diese Erkenntnisse systematisch zusammen und gibt praxisnahe Empfehlungen, wie zukünftig der Fassadenschutz von Gebäuden nachhaltig verbessert werden kann.
Aktualisiert: 2018-07-12
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Der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum ist insbesondere in Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten in den letzten Jahren deutlich angestiegen. In diesen meist städtischen Regionen müssen jährlich rund 40.000 Wohnungen im mittleren Preis-segment zusätzlich neu gebaut werden, um die Nachfrage durch entsprechende An-gebote weitestgehend decken zu können. Allerdings ist das Bauen ausgerechnet in diesen Regionen insbesondere in den letzten Jahren immer teurer und die Investiti-onsbereitschaft infolgedessen zusehends geringer geworden. Dieser Umstand führt unweigerlich zu einer gebremsten Wohnungsbautätigkeit und zwar genau dort, wo sie nach allgemeinem Konsens eigentlich intensiviert werden muss.
Um in diesem Zusammenhang vorhandene Problemfelder aufzuzeigen, werden in der vorliegenden Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ die wichtigsten Ein-flussfaktoren auf die Gestehungskosten (Kostengruppen 100 bis 700 nach DIN 276, weitere Kostenerläuterungen unter Punkt 7) und auf die aktuelle Baukostenentwick-lung von Wohnraum in Deutschland betrachtet. Hierbei werden Einflüsse europäi-scher und nationaler Normung, des Ordnungsrechts, der Steuergesetzgebung aber auch der Preisentwicklung für Bauland und der kommunalen Auflagen exemplarisch dargestellt. Letztlich lässt sich nur anhand solcher Detailbetrachtungen erkennen, wo die genauen Ursachen von Kostensteigerungen liegen und wer ihre Urheber sind.
Die Ursachen können nicht einer „Behörde“ angelastet werden. Vielmehr soll durch die Untersuchung auch deutlich werden, dass unterschiedliche Entscheidungsträger auf den verschiedenen Ebenen: EU, Bund, Länder und Gemeinden aber auch private Stellen wie das DIN (Mit-)Verursacher von einzelnen Kostensteigerungen sind.
Zu den „Kostentreibern“ gehören auch Maßnahmen, die verhindern, dass Einspar-möglichkeiten genutzt werden. Einsparungen lassen sich vor allem durch Skalenef-fekte erzielen, die zu einer höheren Produktivität und damit Kosteneinsparungen füh-ren. Diese können aber nur entstehen, wenn Rahmenbedingungen über längere Zeit-räume nicht verändert werden. Das ist aber immer weniger der Fall. Stattdessen ver-ursachen laufend neue Vorschriften und Normen das Gegenteil: Einen höheren Auf-wand, der sich in einer Steigerung der allgemeinen Geschäftskosten der Unterneh-men niederschlägt.
Zur Identifizierung von Kostentreibern speziell in Wachstumsregionen bzw. Ballungs-gebieten wurde im Rahmen dieser Studie eine bundesweite Umfrage unter Beteili-gung von insgesamt 370 Wohnungsunternehmen durchgeführt. Auf Grundlage der so erhobenen Daten konnten erstmals Kostentreiber für den Wohnungs-bau in einem repräsentativen Umfang untersucht und dokumentiert werden.
Da es sich bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum um eine der zentralen gesellschaftlichen Aufgaben in Deutschland handelt, sollten die in der Studie genann-ten Einflussfaktoren bei einer notwendigen Neuausrichtung der Rahmenbedingungen für den Neubau von Wohngebäuden grundsätzlich berücksichtigt werden.
Unter Punkt 5 der Studie werden in der abschließenden Zusammenfassung die wich-tigsten Ergebnisse, nicht zuletzt hinsichtlich der Abschreibungsmodalitäten sowie der ordnungsrechtlichen Vorgaben und kommunalen Auflagen nochmals beschrieben und mit entsprechenden Erläuterungen bzw. Hinweisen versehen.
Unter Punkt 6 der Studie sind dann die wichtigsten Erkenntnisse in 9 Kernthesen zu-sammengefasst. Außerdem werden die vorliegenden Studienergebnisse zur Unter-stützung einer zielführenden Neuausrichtung der Rahmenbedingungen für den Neu-bau von Wohngebäuden der Baukostensenkungskommission des Bundes offiziell zur Verfügung gestellt und dienen dieser somit als fundierte Arbeitsgrundlage.
Aktualisiert: 2017-06-08
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Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist eine der zentralen gesellschaftlichen Aufgaben in Deutschland. Die Rahmenbedingen hierfür, insbesondere für den Neubau von Wohngebäuden – vor allem im mittleren Preissegment – haben sich in der letzten Zeit allerdings deutlich verschlechtert.
Trotzdem gibt es genug Beispiele, die beweisen, dass es möglich ist, qualitativ angemessenen und nachhaltig nutzbaren Wohnraum zu schaffen. Gleichzeitig kann an diesen realisierten Projekten aufgezeigt werden, welche technischen und funktionalen Grundvoraussetzungen für einen kostenoptimierten Wohnungsbau gelten. Die typisierte Betrachtung der Bauvorhaben weist auch nach, welche Auswirkungen weitere Standardanhebungen oder z.B. gesetzliche, normative und kommunale Auflagen auf die Baukosten haben.
Die vorliegende Untersuchung und Umsetzungsbetrachtung zum bautechnisch und kostenoptimierten Mietwohnungsbau in Deutschland beschäftigt sich eingehend mit der systematischen Daten- und Baukostenanalyse von fertiggestellten Neubauvorhaben.
Zum einen wird in dieser durch die genaue Definition eines repräsentativen Wohngebäudetyps (Typengebäude MFH) das Fundament für eine erstmals einheitliche Bewertungsbasis geschaffen, zum anderen ermöglichen die in Form eines Kostenkatalogs dargestellten Kostenbenchmarks auch praxisbezogene Kostenbetrachtungen und -vergleiche für verschiedene Wohnungsbauregionen in Deutschland.
Das hierbei formulierte Ziel einer grundsätzlichen Transparenz und Vergleichbarkeit von Baukosten resultiert aus dem allgemeinen Verständnis der thematischen Komplexität. Die in diesem Sinne ermittelten Untersuchungsergebnisse und -erkenntnisse sollen unter anderem als sachliche Grundlage für künftige Diskussionen, Ausarbeitungen und Entscheidungen dienen.
Aktualisiert: 2018-07-12
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