Wenn Sie eine Mietimmobilie kaufen oder selbst bauen, werden Sie in den ersten Jahren häufig Verluste einfahren. Denn beim Kauf oder Bau fallen viele Kosten an, bis die Immobilie überhaupt fertig gestellt ist, geschweige denn die ersten Mieteinnahmen fließen. Allerdings sollte sich nach einigen Jahren abzeichnen, dass die Vermietung einen positiven Ertrag abwerfen wird.
Andernfalls wird das Finanzamt früher oder später unterstellen, dass Sie die Immobilie lediglich zur Steuerersparnis angeschafft haben und eigentlich gar nicht die Absicht haben, Einkünfte zu erzielen, sondern Liebhaberei betreiben. Konsequenz: Künftige Verluste erkennt das Finanzamt in diesem Fall nicht mehr an und für die Vergangenheit können die Verluste gestrichen werden, wenn die Steuerbescheide hierzu vorläufig ergangen sind.
Wir sagen Ihnen, anhand welcher Indizien das Finanzamt Liebhaberei unterstellt und wie Sie gegensteuern können. Wir liefern Ihnen mögliche Argumente, um die Verluste zu begründen. Der volle Werbungskostenabzug ist möglich, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Das gilt auch für Altverträge.
In bestimmten Fällen müssen Sie aber eine Totalüberschussprognose erstellen, um das Finanzamt davon zu überzeugen, dass Sie langfristig einen Gewinn erzielen möchten.
Aktualisiert: 2023-04-12
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Wenn Sie Ihre Immobilie veräußern, hängt die Steuerpflicht davon ab, wie Sie Haus oder Wohnung in den letzten Jahren vor dem Verkauf genutzt haben: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb den zehn Jahren nach der Anschaffung, fällt auf den Veräußerungsgewinn Steuer an. Anders sieht es bei selbst genutzten Gebäuden aus: Die dürfen Sie unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei verkaufen.
Allerdings müssen Sie in folgenden Fällen zumindest einen Teil Ihres Veräußerungsgewinns versteuern: Ihr Haus war vor dem Verkauf unentgeltlich überlassen, wurde aufgrund eines Wohnrechts oder teilweise als Arbeitszimmer genutzt oder es stand leer. Besonders aufpassen müssen Sie bei einer Scheidung, einer Schenkung in vorweggenommener Erbfolge oder einer Erbschaft.
Damit Ihnen die lange Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht zu sehr wehtut, gibt es einige Gestaltungsmöglichkeiten, die wir Ihnen verraten. Außerdem zeigt unser Berechnungsschema, wie Sie Ihren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn genau ausrechnen können. Dabei können Sie diverse Kosten von Ihrem Veräußerungsgewinn abziehen. Dazu gehören z. B. Maklergebühren, Notarkosten, Grundbuchgebühren, eine Vorfälligkeitsentschädigung und Renovierungskosten.
Das Ergebnis der Berechnung können Sie dann direkt in die Anlage SO Ihrer Steuererklärung übernehmen.
Aktualisiert: 2023-04-12
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