Autor: Rolf-Dieter Perschke

Der Blick auf die Wohnungswirtschaft in Regionen mit ungünstiger Marktlage zeigt: Manche Wohnungsunternehmen erzielen beachtliche betriebswirtschaftliche Ergebnisse, während andere kaum Überschüsse erwirtschaften oder sogar insolvenzbedroht sind. Die Ursachen dafür waren bislang unklar, denn die Frage nach den wichtigen Erfolgstreibern in der Wohnungswirtschaft ist kaum systematisch untersucht. Mit der hier vorliegenden Studie werden erste Antworten gegeben. Anhand quantitativer und qualitativer Methoden wurden 18 Wohnungsunternehmen, die alle ihren Sitz in den neuen Bundesländern und außerhalb von Großstädten haben, eingehend auf ihre Erfolgsfaktoren hin untersucht. Erfolg wird in diesem Zusammenhang rein finanzwirtschaftlich definiert als liquider Überschuss, der mit dem Kerngeschäft Wohnungsvermietung in einem Zeitraum von drei Jahren durchschnittlich erwirtschaftet wurde. Zentrales Ergebnis dieser Untersuchung ist, dass der Erfolg zu 86 % von der kombinierten Wirkung mehrerer Faktoren bestimmt ist. Diese werden den folgenden vier Dimensionen zugeordnet: – Lage auf dem lokalen Wohnungsmarkt – Wettbewerb – Strategische Entscheidungen (insbesondere Modernisierungs- und Finanzpolitik) und – Operatives Management Von den gängigen Meinungen, die in der Wohnungswirtschaft kursieren, hat sich bestätigt, dass Wohnungsunternehmen mit hoher Eigenkapitalquote und hohem Modernisierungsgrad ihres Bestands tendenziell erfolgreicher sind. Im Gegensatz zu landläufigen Meinungen steht jedoch die Erkenntnis, dass – kein Zusammenhang zwischen Miethöhe und Erfolg besteht, – Wohnungsunternehmen mit hohen Personalkosten/geringer Arbeitsproduktivität tendenziell erfolgreicher sind, – die Größe des Wohnungsunternehmens (im hier betrachteten Rahmen bis 13.000 WE) keine Auswirkung auf den Erfolg hat. Der Wohnungsmarkt hat mit ca. 31 % (von den vier Dimensionen) den größten Erklärungsgehalt. Markt wird hier nicht nur quantitativ verstanden, vielmehr wird zusätzlich dessen Qualität (Marktgüte) anhand von insgesamt sieben Variablen gemessen (z. B. Kaufkraft der Mieterhaushalte). Wohnungsunternehmen mit einem hohen Marktanteil in einem schlechten Markt sind tendenziell eher bedroht, am besten ist die Situation des Anbieters mit geringem Marktanteil auf einem guten Markt, aber auch Nischenanbieter können auf schlechten Märkten gute Ergebnisse erzielen. Die Dimension Wettbewerb hat mit ca. 18 % den geringsten Erklärungsgehalt, auch ist das Bild hier insgesamt uneinheitlich. Deutlich wird lediglich, dass sich das Management von Wohnungsunternehmen kaum an der Strategie und Positionierung des Wettbewerbs orientiert – ein erstaunliches Ergebnis, sind doch die konkurrierenden Anbieter in den meisten Fällen bekannt und der lokale Markt ist in der Regel übersichtlich. In der Dimension Strategie (mit ca. 25 %) wird vor allem der Grad der bisher erreichten Bestandsmodernisierung und deren historische Kosten und Finanzierung betrachtet. Hohe Modernisierungskosten oder hohe Fremdkapitalanteile treiben tendenziell die Mieten in die Höhe, was zu einem ungünstigen Preis-Leistungs-Verhältnis (hohe Miete bei geringem Modernisierungsgrad) des eigenen Angebots führt. Das bestraft der Markt. Diese Wohnungsunternehmen haben tendenziell einen geringeren Erfolg. In der Dimension taktisches und operatives Management (ebenfalls ca. 25 %) wurde eine Vielzahl von Faktoren erfragt, quantifiziert und gruppiert. Danach zeigt sich, dass erfolgreiche Wohnungsunternehmen tendenziell – höhere Personalkosten (weniger WE pro Mitarbeiter) haben, – leistungsorientierte Elemente im Entlohnungssystem verankert haben und die Kreativität ihrer Mitarbeiter fördern, – ihre interne Kommunikation besser entwickelt haben, – stärker am Kunden orientiert sind und mehr Serviceleistungen anbieten, – mehr Marketingmaßnahmen durchführen und deren Erfolg genauer kontrollieren. Insgesamt kann man diese Tendenzen als günstiges Lohn-Leistungs-Verhältnis (als internes Pendant zum Preis-Leistungs-Verhältnis) interpretieren. Wesentlicher Erfolgstreiber ist demnach ein günstiges doppeltes Preis-Leistungs-Verhältnis: extern in Bezug auf Qualität und Miete des Wohnungsangebots, intern in Bezug auf die Arbeitsqualität der Mitarbeiter und deren Entlohnung. Die Analyse bezieht sich auf die 18 untersuchten Wohnungsunternehmen. Sie kann keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit oder statistische Repräsentativität erheben. Sie soll aber dazu dienen, einen neuen Blick auf die Wohnungswirtschaft zu eröffnen. Wenn sie dazu beiträgt, dass die Erfolgstreiber der Wohnungswirtschaft häufiger und genauer analysiert werden, ist das Ziel dieser Studie erreicht. Das Erfolgsfaktorenprojekt ist als offenes Projekt angelegt: weitere Teilnehmer vergrößern die Datenbasis, und die Hoffnung der Autoren besteht darin, dass eines Tages Aussagen möglich werden, die auch im Sinne der wissenschaftlichen Statistik repräsentativ sind. Die Darstellung im nachfolgenden Text beginnt mit zwei kursorischen Überblicken: Zunächst geht es um die Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft in schwierigen Märkten; danach folgt eine Zusammenfassung gängiger Management-Ansätze für Wohnungsunternehmen. Am Ende dieser Einführung wird der methodische Rahmen der empirischen Analyse dargelegt. Anschließend an dieses einführende Kapitel werden die Analysen der 18 Wohnungsunternehmen zusammenfassend dargestellt. Daran schließen sich vier exemplarische Fallstudien an, ausgewählt nach den Kriterien guter/schlechter Markt, hoher/geringer finanzwirtschaftlicher Erfolg, die eine Art Längsschnitt durch die Praxis des Managements in den untersuchten Wohnungsunternehmen bilden. Abschließend werden Hinweise zum Einsatz der gewonnenen Erkenntnisse in der Unternehmensberatung gegeben, ergänzt um einen Ausblick auf die derzeit verfolgten weiterführenden Forschungsansätze im Erfolgsfaktoren-Projekt.