Die Berücksichtigung der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in qualifizierten Mietspiegeln
Bestandsaufnahme, empirische Analyse und Empfehlungen
Stefan Freund
Mietspiegel existieren seit den 1970er-Jahren als Instrument zur Begründung von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Jahr 2001 wurde vom Gesetzgeber der qualifizierte Mietspiegel eingeführt, an dessen Erstellung die besonderen Anforderungen der Einhaltung wissenschaftlicher Grundsätze geknüpft sind und der dadurch die Vermutungswirkung erhält, die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt und realitätsnah wiederzugeben.
Mit der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 sind bei der Erstellung der Mietspiegel und der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete neben den bisher zu beachtenden fünf Wohnwertmerkmalen explizit auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit zu berücksichtigen.
Die vorliegende Arbeit verfolgt daher die Zielsetzung zu untersuchen, ob und wie energetische Teilmerkmale bisher in qualifizierten Mietspiegeln berücksichtigt werden.
Das Herzstück bildet entsprechend die empirische Analyse aller qualifizierten Mietspiegel von Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern hinsichtlich der Ersteller, der Befragungsbasis, der Auswertungsmethode, der Art der Mietpreisdeterminante sowie der Operationalisierung und der Integration der energetischen Teilmerkmale in qualifizierte Mietspiegel.
Anhand von Beispielen aus der Praxis wird auf mögliche Gefahren einer doppelten Berücksichtigung des Einflusses einzelner Teilmerkmale auf die Miethöhe hingewiesen. Auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse werden Empfehlungen zur Operationalisierung und zur Integration energetischer Teilmerkmale in Mietspiegel sowie zur Datenerhebung abgeleitet.
