Immobilien-Projektentwicklung – Quantitative ökonomische Modelle
Udo Blecken, Heiko Meinen, Matthias Sundermeier
In diesem Buch werden die ökonomischen Rahmenbedingungen des Geschäftsmodells der Projektentwicklung (PE) und der PE Unternehmen erarbeitet. Im einzelnem werden die Kosten, Erträge und Risiken über die Zeit am Einzelobjekt, bei Eigentumswohnungen insbesondere die Vertriebsrisiken, die Risiken der Grundstücksbevorratung, die Risiken der Eigenfertigung bei schwankender Marktlage und ein Bürohausprojekt mit Eigenfinanzierung, Vermietung und Verkauf erst bei Vollvermietung rechnerisch untersucht.
Kapitel A: Die Kalkulation und Kostensteuerung einer Wohnanlage werden nach DIN 276:2006 und DIN 18960:2008 durchgearbeitet und die Ertrags-, Gewinn- und Kapitalrentabilitätsbetrachtung auf Basis der Discounted cash flow Methode inclusive Risikoberechnungen werden demonstriert.
Kapitel B: Es wird das Geschäftsmodell eines Mehrfamilienhauses, das als Eigentumswohnungen verkauft werden soll, in seinen Kosten- und Ertragsverläufen über die Zeit unter risikobehafteten Planungs-, Bau- und Verkaufszeitpunkten berechnet und diskutiert.
Die Rentabilität und die Beleihungsfähigkeit unter Risikobedingungen wird erarbeitet.
Kapitel C: Projektentwicklung, die im größeren Umfang Eigenfertigung betreiben, können bei entsprechend ausgelasteter Eigenfertigung kostengünstiger produzieren, bei schlechter Marktlage entstehen hohe Fixkosten. Eine Abwägung, in welchem Umfang sich Fixkosten zu variablen Kosten beischwankender Nachfrage auswirken, zeigt die Chancen und Risiken des Geschäftsmodells.
Dazu zählt auch die Bevorratung von großen Grundstücksarealen, die bei guter Marktlage eine kontinuierliche Produktion und einen laufenden Verkauf sichern, bei schlechter Marktlage aber durch Zinsen zu hohen Kosten führen.
Kapitel D: Eine komplexere Risikosituation tritt bei Projekten ein, die nach Fertigstellung vermietet und nach Vollvermietung verkauft werden sollen.
Dazu wird ein Vermietungsprognosemodell angepasst und genutzt. Die Daten der Betriebskosten bis zur Vollvermietung werden erarbeitet, um unter risikobehaftetem Vollvermietungszeitpunkt die Nettojahresmiete, die Kosten der Bau- und Vertriebszeit und den Vervielfältiger zu berechnen. Ergänzend werden Optionspreismodelle bereitgestellt, um das Risikovolumen der Einflüsse zu bestimmen. Ein Realoptionsmodell wird genutzt, um eine Entscheidungshilfe für die Anpassung der Immobilie an eine veränderte Nachfrage bereit zu stellen.
