Technische Immobilienanalyse
Empirische Analyse und Entwicklung einer Referenzsystematik im Rahmen der Durchführung von Immobilientransaktionen
Yannis Oetken
Die Technische Immobilienanalyse (TIA) stellt ein zentrales Element der Objektprüfung im Rahmen von Immobilientransaktionen dar und setzt sich dabei intensiv mit den baulichen und anlagentechnischen sowie baurechtlichen Eigenschaften eines Objektes und deren Doku-mentation auseinander. Allerdings haben Literaturanalysen sowie die Auswertung bestehender Berichte gezeigt, dass kein einheitliches Marktverständnis für die Inhalte und Prüftiefe der TIA besteht. Die vorliegende Arbeit analysiert auf Basis von leitfadenbasierten Ex-pert*inneninterviews die wesentlichen Aspekte der TIA. Der Fokus liegt dabei neben den inhaltlichen Bestandteilen auf der prozessualen Gestaltung sowie den notwendigen Qualifikationen. Ergänzt wird die Forschungsarbeit durch die Entwicklung eines zur Digitalisierung des Gesamtprozesses beitragenden Datenmodells für die Anlagen- und Bauteilbewertung.Basierend auf den Erkenntnissen aus der Befragung von Anwen-der*innen und Ersteller*innen der Berichte der TIA, konnte ein Pro-zessmodell entwickelt werden, das zum einen die zentralen Prozess-schritte abbildet, zum anderen aber auch die Zuständigkeiten der un-terschiedlichen Parteien darstellt und somit notwendige Handlungs-stränge veranschaulicht. Darüber hinaus konnten Quality Gates defi-niert werden, anhand derer Entscheidungen über das Weiterführen, Abbrechen oder Konkretisieren der Erkenntnisse zu treffen sind. Der allgemeine TIA-Prozess wird um den zentralen Teilprozess der Anla-gen- und Bauteilbewertung ergänzt. Dieser spezifiziert die unter-schiedlichen Bewertungen von Zustand, Lebenszyklus und Überwa-chung bzw. Prüfung auf Anlagen- und Bauteilebene. Im Rahmen des Inhaltsmodells ist es gelungen, die unterschiedlichen Leistungsberei-che sowie deren Leistungsbestandteile zu extrahieren. Für die zehn Leitungsbereiche konnten jeweils die im Rahmen der TIA zu erbrin-genden Grundleistungen definiert sowie darüber hinausgehend nicht abschließende besondere und zusätzliche Leistungen beschrieben werden. Auf dieser Grundlage ist die Erarbeitung einer einheitlichen Definitionsgrundlage für die TIA möglich. Ergänzt wird das Inhaltsmo-dell durch die Diskussion über notwendige Qualifikationen der Erstel-ler*innen der TIA-Berichte.Der Themenbereich der Digitalisierung setzt sich zum einen mit der Daten- und Informationsbereitstellung und zum anderen mit der Da-ten- und Informationsauswertung auseinander. Zur Optimierung der Bereitstellung wurde für den Teilbereich der Anlagen- und Bauteilbe-wertung ein Datenmodell entwickelt, das die Inhalte einer digitalen Schnittstelle zwischen Objektdatensatz und TIA definiert. Darauf auf-bauend, konnten für den Anlagen- und Bauteilbewertungsprozess Potentiale für die teilweise automatisierte Auswertung dargestellt wer-den. Zentral ist hierbei, dass die automatisierten Auswertungen die Entscheidungsgrundlage für die jeweiligen Ersteller*innen optimieren.
