Autor: Michael Halstenberg

Der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum ist insbesondere in Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten in den letzten Jahren deutlich angestiegen. In diesen meist städtischen Regionen müssen jährlich rund 40.000 Wohnungen im mittleren Preis-segment zusätzlich neu gebaut werden, um die Nachfrage durch entsprechende An-gebote weitestgehend decken zu können. Allerdings ist das Bauen ausgerechnet in diesen Regionen insbesondere in den letzten Jahren immer teurer und die Investiti-onsbereitschaft infolgedessen zusehends geringer geworden. Dieser Umstand führt unweigerlich zu einer gebremsten Wohnungsbautätigkeit und zwar genau dort, wo sie nach allgemeinem Konsens eigentlich intensiviert werden muss. Um in diesem Zusammenhang vorhandene Problemfelder aufzuzeigen, werden in der vorliegenden Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ die wichtigsten Ein-flussfaktoren auf die Gestehungskosten (Kostengruppen 100 bis 700 nach DIN 276, weitere Kostenerläuterungen unter Punkt 7) und auf die aktuelle Baukostenentwick-lung von Wohnraum in Deutschland betrachtet. Hierbei werden Einflüsse europäi-scher und nationaler Normung, des Ordnungsrechts, der Steuergesetzgebung aber auch der Preisentwicklung für Bauland und der kommunalen Auflagen exemplarisch dargestellt. Letztlich lässt sich nur anhand solcher Detailbetrachtungen erkennen, wo die genauen Ursachen von Kostensteigerungen liegen und wer ihre Urheber sind. Die Ursachen können nicht einer „Behörde“ angelastet werden. Vielmehr soll durch die Untersuchung auch deutlich werden, dass unterschiedliche Entscheidungsträger auf den verschiedenen Ebenen: EU, Bund, Länder und Gemeinden aber auch private Stellen wie das DIN (Mit-)Verursacher von einzelnen Kostensteigerungen sind. Zu den „Kostentreibern“ gehören auch Maßnahmen, die verhindern, dass Einspar-möglichkeiten genutzt werden. Einsparungen lassen sich vor allem durch Skalenef-fekte erzielen, die zu einer höheren Produktivität und damit Kosteneinsparungen füh-ren. Diese können aber nur entstehen, wenn Rahmenbedingungen über längere Zeit-räume nicht verändert werden. Das ist aber immer weniger der Fall. Stattdessen ver-ursachen laufend neue Vorschriften und Normen das Gegenteil: Einen höheren Auf-wand, der sich in einer Steigerung der allgemeinen Geschäftskosten der Unterneh-men niederschlägt. Zur Identifizierung von Kostentreibern speziell in Wachstumsregionen bzw. Ballungs-gebieten wurde im Rahmen dieser Studie eine bundesweite Umfrage unter Beteili-gung von insgesamt 370 Wohnungsunternehmen durchgeführt. Auf Grundlage der so erhobenen Daten konnten erstmals Kostentreiber für den Wohnungs-bau in einem repräsentativen Umfang untersucht und dokumentiert werden. Da es sich bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum um eine der zentralen gesellschaftlichen Aufgaben in Deutschland handelt, sollten die in der Studie genann-ten Einflussfaktoren bei einer notwendigen Neuausrichtung der Rahmenbedingungen für den Neubau von Wohngebäuden grundsätzlich berücksichtigt werden. Unter Punkt 5 der Studie werden in der abschließenden Zusammenfassung die wich-tigsten Ergebnisse, nicht zuletzt hinsichtlich der Abschreibungsmodalitäten sowie der ordnungsrechtlichen Vorgaben und kommunalen Auflagen nochmals beschrieben und mit entsprechenden Erläuterungen bzw. Hinweisen versehen. Unter Punkt 6 der Studie sind dann die wichtigsten Erkenntnisse in 9 Kernthesen zu-sammengefasst. Außerdem werden die vorliegenden Studienergebnisse zur Unter-stützung einer zielführenden Neuausrichtung der Rahmenbedingungen für den Neu-bau von Wohngebäuden der Baukostensenkungskommission des Bundes offiziell zur Verfügung gestellt und dienen dieser somit als fundierte Arbeitsgrundlage.