Autor: Barbara Richert

Der vorliegende Beitrag entwickelt Entscheidungskriterien für die Auswahl von Finanzierungsalternativen im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Der systematische Vorteilhaftigkeitsvergleich zwischen einer Finanzierung unter Einsatz einer Kapitallebensversicherung (KLV) als endfälligem Tilgungsinstrument und einem banküblichen Annuitätendarlehen benutzt als quantitatives Kriterium die Kapitalwertmaximierung. In die analytischen Kapitalwertgleichungen, die von der Höhe der Finanzierung unabhängig sind, wurden die steuerlichen Wirkungen, die Höhe der Nominalzinssätze der Darlehen, die interne Rendite der Kapitallebensversicherung, die Laufzeit und der Kalkulationszinsfuß als Variable aufgenommen. Die anschließende Sensitivitätsanalyse zeigt neben der prozentualen Vorteilhaftigkeit auch, inwieweit sich die unterstellten Parameter von ihrem ursprünglichen Wert entfernen dürfen, ohne dass es zu einer Umkehrung der Vorteilhaftigkeit zwischen beiden Alternativen kommt. Hierbei wird auch dem höheren Risiko der Finanzierung mit Hilfe einer KLV Rechnung getragen, indem Abweichungen zwischen prognostizierter und realisierter Ablaufleistung der Lebensversicherung berücksichtigt werden. Zudem werden die Auswirkungen eines Wegfalls der Steuerbefreiung der KLV-Erträge auf die Vorteilhaftigkeit untersucht und in die entsprechenden Gleichungen einbezogen. Die in der Literatur häufig vertretene Meinung, dass der Einsatz einer Kapitalwertmaximierung als Tilgungsinstrument im betrieblichen Bereich anderen Finanzierungsvarianten vorzuziehen sei, ist aufgrund der abgeleiteten Ergebnisse differenzierter zu betrachten. Die anschließende Sensitivitätsanalyse zeigt neben der prozentualen Vorteilhaftigkeit auch, inwieweit sich die unterstellten Parameter von ihrem ursprünglichen Wert entfernen dürfen, ohne dass es zu einer Umkehrung der Vorteilhaftigkeit zwischen beiden Alternativen kommt. Hierbei wird auch dem höheren Risiko der Finanzierung mit Hilfe einer KLV Rechnung getragen, indem Abweichungen zwischen prognostizierter und realisierter Ablaufleistung der Lebensversicherung berücksichtigt werden. Zudem werden die Auswirkungen eines Wegfalls der Steuerbefreiung der KLV-Erträge auf die Vorteilhaftigkeit untersucht und in die entsprechenden Gleichungen einbezogen. Die in der Literatur häufig vertretene Meinung, dass der Einsatz einer KLV als Tilgungsinstrument im betrieblichen Bereich anderen Finanzierungsvarianten vorzuziehen sei, ist aufgrund der abgeleiteten Ergebnisse differenzierter zu betrachten.