Die Besteuerung von offenen Immobilienfonds und Direktanlagen in Immobilien

Deutsche private und gewerbliche Anleger können im Inland zwischen verschiedenen direkten und indirekten Immobilienanlagealternativen wählen. Dabei wird die Entscheidung für eine der Anlagemöglichkeiten insbesondere auch unter Berücksichtigung der Besteuerung getroffen. Die steuerliche Vorteilhaftigkeit mittelbarer Immobilienanlagen war in der jüngeren Vergangenheit mehrfach Gegenstand von qualitativen und quantitativen Untersuchungen. Steuerliche Vorteilhaftigkeitsvergleiche zwischen inländischen Immobiliendirektanlagen und vergleichbaren inländischen mittelbaren Immobilienanlagen wurden dagegen nur vereinzelt und überwiegend qualitativ vorgenommen. Gerade in Bezug auf offene Immobilienfonds ist dies überraschend, da dem die Besteuerung von offenen Immobilienfonds regelnden Investmentsteuergesetz (InvStG) selbst an vielen Stellen die Direktanlage als Vergleichsobjekt zugrunde gelegt wird. Darüber hinaus wurde der Fragestellung, wie Immobilienanlageentscheidungen steuerlich optimal zu treffen sind, wenn krisenbedingte Ertragsrückgänge, Fondsauflösungen und Fondsverschmelzungen in das Investitionskalkül einbezogen werden, bislang nur unzureichend Rechnung getragen. Eine solche Untersuchung ist aber erforderlich, da offene Immobilienfonds in Deutschland zum einen innerhalb der vergangenen zehn Jahre mit diesen Entwicklungen konfrontiert waren. Zum anderen weisen die Immobilien-Investmentmärkte eine gestiegene Volatilität auf, sodass diese Risiken auch bei zukünftigen Investitionen in offene Immobilienfonds und Immobiliendirektanlagen eintreten können. Im Zentrum dieses Buches steht daher die Analyse der steuerlichen Vorteilhaftigkeit inländischer offener Immobilienfonds gegenüber inländischen direkten Immobilienanlagen unter Beachtung zeitweiser krisenbedingter Ertragsrückgänge sowie möglicher Fondsauflösungen bzw. -verschmelzungen. Es wird ein Entscheidungsmodell entwickelt, auf dessen Basis sowohl qualitativ als auch quantitativ beurteilt werden kann, ob es für einen inländischen privaten und einen gewerblichen Anleger aus steuerlicher Sicht günstiger ist, inländische Immobilien direkt oder indirekt über einen inländischen offenen Immobilienfonds zu halten.