Die Eigentümerversammlung

Es gibt in Deutschland derzeit etwa 5,3 Millionen Eigentumswohnungen, die auf Grund ganz unterschiedlicher Motivation erworben wurden – etwa durch selbstnutzende Privatpersonen, vermietende Kapitalanleger oder durch juristische Personen als institutionelle Anleger. Allen ist dabei gemein, dass sie sich gemeinsam mit ihren Miteigentümern auf ein erprobtes und verlässliches System mittlerweile gefestigter Rechtsprechung des Wohnungseigentumsrechtes verlassen können. Egal also, ob ausschließlich wirtschaftliche Erwägungen im Hinblick auf Rendite oder Wertsteigerung oder aber der Traum von den eigenen vier Wänden im Vordergrund des Erwerbes gestanden haben, die Instrumente, die für die Herbeiführung und die Durchsetzung aller Entscheidungen innerhalb der Gemeinschaft zur Verfügung stehen, sind unter anderem Ihr Handwerkszeug. Es kommt daher neben der sicherlich nicht veränderbaren Lage des Objektes mindestens in gleicher Weise auf die Struktur der Miteigentümer und die Fähigkeit und das Geschick des Verwalters an.
Der Verwalter muss daher als professioneller Immobilienbetreuer der „Kümmerer“ der Anlage sein. Er muss im modernen Sinne die Vorzüge des alt hergebrachten „Hausbesorgers“ mit den modernen Anforderungen und Ausbildungen eines Facilitymanagers verbinden. Dieser Spagat aus Vertrautheit und dem Eingehen auf die persönlichen Bedürfnisse einzelner Verwaltungsbeiräte und andererseits der notwendigen professionellen Distanz bei der Vorbereitung weitreichender wirtschaftlicher Entscheidungen der Eigentümer bestimmt in entscheidender Art und Weise Ihr Berufsbild.
Leisten können Sie dies nur, wenn Sie alle wirtschaftlichen aber auch alle rechtlichen Rahmenbedingungen der konkreten Wohnungseigentümergemeinschaft aber auch generell des Wohnungseigentumsrechtes verinnerlicht haben. Das WEG hat den Verwaltern in seiner Geschichte seit nunmehr über 50 Jahren als eine gute und verständige Richtschnur gedient. Mit der umfassenden Novelle des WEG im Sommer 2007 sind zahlreiche Anregungen auch aus der täglichen Praxis umgesetzt worden, die dieses Gefüge verfeinert haben.
Die Basis für alle Entscheidungen schaffen Sie gemeinsam mit den Eigentümern jedes Jahr erneut in der ordentlichen Eigentümerversammlung. Dabei ist wichtig, dass es neben der Verwaltung und des fakultativen Beirats gerade die Eigentümerversammlung ist, die als der Souverän der Eigentümergemeinschaft und dritte Säule der Selbstverwaltung der Eigentümer bezeichnet werden kann und muss. Alle wesentlichen Entscheidungen sind ihr vorbehalten. Dort legen aber auch Sie Rechenschaft ab über Ihre Verwaltungszeit; bewerben sich unter Umständen für eine Wiederbestellung im Amt des Verwalters und müssen Konflikte lösen oder Anfeindungen widerstehen. Auf dieser „großen Bühne“ präsentieren Sie sich und Ihre Arbeit. Damit dies so gelingen kann, wie Sie sich das erhoffen und wünschen, soll dieses Buch Sie in die zentralen Aspekte der WEG-Versammlung einführen. Es soll Sie von der Vorbereitung bis zum Versand der Protokolle durch alle Phasen dieses Prozesses begleiten und anleiten. Wichtige Themen werden dabei als Praxistipp gesondert gekennzeichnet sowie Mustertexte aus der Praxis des Autors zu den maßgeblichen Punkten im jeweiligen Kapitel angefügt.
Also:
– Hatten Sie im Vorfeld der letzten Versammlung kein gutes Gefühl?
– Waren Sie etwa schlecht vorbereitet?
– Oder haben Sie sich gut vorbereitet und nur „schlecht verkauft“?
– Haben Sie sich in Geschäftsordnungs- und Teilnahmeanträgen verheddert?
– Hat Ihnen wieder der Beirat die Veranstaltung aus der Hand genommen?
– Wollen Sie also beim nächsten Mal eine bessere Performance?
Dann lassen Sie uns gemeinsam durch die maßgeblichen Stationen der WEG-Versammlung von deren Vorbereitung, der Durchführung bis zur Dokumentation der Beschlussthemen gehen und so die Basis für einen sicheren und effektiven Umgang mit Eigentümerversammlungen sorgen. Die hier gewählte Reihenfolge sowie die Auswahl der Themen richten sich nach der Praxiserfahrung des Autors und will Ihnen Anleitung und Nachschlagewerk sein. Eingeflossen in diese Aufzeichnungen sind insbesondere die Erfahrungen des Autors als Rechtsanwalt im Bereich des Wohnungseigentumsrechts und die langjährige sowie aktuelle Tätigkeit als Geschäftsführer mehrerer Fremdverwaltungsgesellschaften mit WEG- und Mietverwaltungen.
Am Ende dieses Buches finden Sie neben weiteren Mustertexten den zur Drucklegung aktuellen Text des Wohnungseigentumsgesetzes mit vom Autor vorgenommenen Randbemerkungen und Hervorhebungen.
Das vorliegende Handbuch ersetzt das in diesem Verlag erschienene Kurzlehrbuch des verstorbenen Kollegen Rechtsanwalt Hermann Kahlen, dem an dieser Stelle Dank und Erinnerung für den Eifer und die kritische Liebe zum Detail bei der Ausarbeitung einzelner, hier übernommener Passagen und Themen, gebührt.