Gutachten zum Thema Baukosten in Hamburg
Erhebung, Erfassung und Feststellung der Herstellungskosten in Hamburg sowie konkreter baulicher Einsparpotenziale einschließlich einer Vergleichs-analyse zur Bestimmung des aktuellen Kostenniveaus in anderen Großstädten
Timo Gniechwitz, Joachim Herrmann, Julia Höltig, Thorsten Schulze, Dietmar Walberg
Bezahlbares Wohnen in einer prosperierenden Metropole wie Hamburg – mit einer sehr ausgeprägten Wohnungsnachfrage vor dem Hintergrund steigender Grund-stückspreise, Baukosten sowie Mieten – zu schaffen, ist eine der zentralen Aufgaben für Politik, Bau- und Wohnungswirtschaft geworden.
Da sich den vorstehenden Entwicklungen folgend auch die Rahmenbedingungen im Wohnungsneubau vor allem im unteren und mittleren Preissegment deutlich verschlechtert haben, hat der Hamburger Senat bereits unterschiedliche Maßnahmen ergriffen, um die betreffenden Einkommensgruppen bei der Wohnraumversorgung zu unterstützen.
In diesem Zusammenhang hat sich der Hamburger Senat gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft und den Bezirken im Bündnis für das Wohnen in Hamburg auch auf ein ehrgeiziges Wohnungsbauprogramm verständigt, das ein jährliches Neubauvolumen von zehntausend Wohnungen – hiervon dreitausend öffentlich gefördert – vorsieht. Für das nachhaltige Erreichen dieses ambitionierten Ziels mit einer entsprechend hohen Schlagzahl bei der Wohnungsfertigstellung gelten unter anderem die derzeitigen Bau- und Grundstückskosten in Hamburg als bedeutende Herausforderung.
Aber zu welchen Kosten werden Wohnungen in Hamburg aktuell überhaupt gebaut und wie setzen sich diese Kosten im Detail zusammen? Gibt es vielleicht Kostenfak-toren, die speziell das Bauen in Hamburg beeinflussen? Wird in Hamburg eine andere bauliche Qualität geschaffen, als in anderen deutschen Großstädten? Gibt es bereits Wohnungsbauprojekte, die dem definierten Leitgedanken “Bauen für 1.800 € in Hamburg“ entsprechen und wenn ja, mit welchen Parametern wurden diese umgesetzt. Gibt es Einsparpotenziale und Möglichkeiten, die unter Beachtung der individuellen Rahmenbedingungen in Hamburg genutzt werden können, um die erforderliche Neubautätigkeit zu befördern?
Diesen Detailfragen nachzugehen und hierbei darüber hinaus eine höchstmögliche Transparenz über die Baukosten in Hamburg herzustellen, ist die vordringliche Auf-gabe der mit dem vorliegenden Gutachten verbundenen Untersuchung.
Zu diesem Zweck wurde die bisher größte und umfangreichste Erhebung von Bau-kosten ihrer Art durchgeführt, die allein in Bezug auf die letzten drei Jahre jeden vierten Wohnungsneubau in Hamburg umfasst. Für diese wurden Wohnungs-unternehmen, Bauherren, Projektentwickler, Planer sowie bauausführende Unter-nehmen unter Verwendung eines 13-seitigen Erhebungsbogens eingehend zu Bau-ausführungen und Kostenzusammenhängen befragt. Insgesamt wurden für den Standort Hamburg ausführliche Grund-, Energie-, Bauteil- und Kostendaten von über 6.500 Wohnungen mit über 470 Tausend Quadratmetern Wohnfläche und einem In-vestitionsvolumen von rund 1,4 Mrd. € erfasst und analysiert.
Die im Rahmen des Gutachtens auf Basis der repräsentativen Datengrundlage fest-gestellten Untersuchungsergebnisse/-erkenntnisse zum Wohnungsneubau in Hamburg sollen unter anderem das allgemeine Verständnis und das Bewusstsein über die thematische Komplexität schärfen und somit als fundierte Grundlage für künftige Diskussionen, Ausarbeitungen und Entscheidungen dienen.
