Immobilien-Investmentfonds
Vorschläge zur Reform der Immobilienfonds des InvG unter Berücksichtigung des schweizerischen und spanischen Investmentrechts
Florian Koemm
Die Immobilien-Investmentfonds sind seit dem Jahr 2005 immer wieder von teils heftigen Krisen geschüttelt worden und waren folglich Gegenstand intensiver Diskussionen. Zwar hat der Gesetzgeber des Investmentgesetzes auf diese Krisen reagiert; allerdings nur mit äusserst durchwachsenem Erfolg, wie die weiter fortbestehenden Probleme der Immobilien-Investmentfonds zeigen. Dies dürfte seine Ursache darin haben, dass die gesetzgeberischen Massnahmen überaus hektisch erfolgten und aus einer Diskussion hervorgingen, die im Wesentlichen von den Interessen der einzelnen Beteiligten geprägt war und sich in keiner Weise mit den zwei für die Immobilien-Investmentfonds grundlegenden Themen beschäftigte: die Eigenschaften von Immobilien als Anlageobjekte auf der einen und die Investmentidee auf der anderen Seite. Eine solche grundlegende Auseinandersetzung nimmt Florian Koemm in seiner Studie vor und bezieht dabei die Erfahrungen zweier weitere Jurisdiktionen, der schweizerischen und der spanischen, mit ein. Dies ist vor allem deshalb interessant, weil die Immobilien-Investmentfonds anders als die Organismen für die gemeinsame Anlage in Wertpapieren (OGAW) nicht harmonisiert sind. Die Studie gliedert sich in vier Kapitel: im ersten stellt Florian Koemm unter Einbeziehung des Investmentsteuerrechts die untersuchten Jurisdiktionen dar und erörtert an verschiedenen Stellen bereits einzelne Probleme. An die Darstellung des deutschen Rechts schliesst eine Erörterung der Rechtslage in der Schweiz an, welche über die längste Erfahrung im Umgang mit Immobilien-Investmentfonds verfügt. Abschliessend folgt die – soweit ersichtlich – erste Befassung mit dem spanischen Investmentrecht in deutscher Sprache überhaupt. Im zweiten Kapitel setzt sich Florian Koemm ausführlich mit dem zwischen Immobilien als Anlageobjekte auf der einen und der Investmentidee als grundlegendem Prinzip des Investmentrechts auf der anderen Seite bestehenden Spannungsfeld auseinander. Das Kapitel schliesst mit einer kritischen Betrachtung der Art und Weise, wie das Investmentgesetz dieses Spannungsfeld derzeit auflöst. Ob geschlossene gesellschaftsrechtliche Formen möglicherweise eine geeignetere Grundlage für Immobilien-Investmentfonds bieten als die aktuell vorgesehene Vertragsform untersucht Florian Koemm im dritten Kapitel unter Rückgriff auf die geschlossenen Immobilienfonds sowie die Real Estate Investment Trusts (REITs). Nachdem der Verfasser diese Möglichkeit abgelehnt hat, greift er auf die, ebenfalls auf der Vertragsform basierenden, Lösungen des spanischen und schweizerischen Rechts zurück, die seiner Ansicht nach jedoch ebenfalls nicht für alle der aufgetretenen Probleme der Immobilien-Investmentfonds tragfähige Lösungen bieten. Daher beschliesst Florian Koemm sein Werk mit einem eigenen Vorschlag: die von ihm sog. „Stundungslösung“ berücksichtigt sowohl die Illiquidität der Immobilien als Anlageobjekte als auch die Anforderungen der Investmentidee und ermöglicht es so, sofern der Gesetzgeber ihr ebenfalls folgt und sie umsetzt, die Immobilien-Investmentfonds zukünftig wieder zu dem sicheren und für den konservativen Anleger geeigneten Produkt zu machen, als das sie vor 2005 erschienen.
