Wohnungsbau in Deutschland 2011 – Modernisierung oder Bestandsersatz
Studie zum Zustand und der Zukunftsfähigkeit des deutschen „Kleinen Wohnungsbaus“
Timo Gniechwitz, Astrid Holz, Thorsten Schulze, Dietmar Walberg
Die Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2011 – Modernisierung oder Be-standsersatz“ ermittelte erstmals in dieser Art auf der Grundlage vorliegender Daten (Energieverbräuche und Baukostenauswertungen) eine Einschätzung des baulichen- und nutzungstechnischen Potentials des „kleinen Wohnungsbaus“ in Deutschland. Der in dieser Studie untersuchte „kleine Wohnungsbau“ umfasst ca. 17 Mio. Gebäude mit ca. 36 Mio. Wohnungen, davon ca. 15 Mio. Ein- und Zweifamilienhäuser und 2,7 Mio. kleinere Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 12 Woh-nungen und 17 Mio. Wohneinheiten, insgesamt ca. 90 % aller Wohnungen in Deutschland.
Unter 4 % des Gebäudebestands mit einem Baujahr bis 1978 befinden sich in einem energetischen Zustand, der als “nicht modernisiert“ bezeichnet werden kann. Hingegen sind bereits ca. 17 % des Gebäudebestands mit einem Baujahr bis 1978 in einem energetischen Zustand “mittel bis größtenteils modernisiert“.
Die umfassende Bewertung des Gebäudebestands erfolgte sowohl nach ener-getischen Kriterien, als auch hinsichtlich der Nutzbarkeit und Zukunftsfähigkeit der Grundrisse und Wohnungs- und Gebäudezuschnitte, umfasst also deutlich mehr Kategorien, als eine nur auf energetische Verbesserung ausgerichtete Sichtweise. Durch das Raster einer nachhaltigen Bewertung, zum Beispiel hinsichtlich der zukünftigen Generationengerechtigkeit der Wohnungen, Barriere-freiheit der Grundrisse und einer immer wichtiger werdenden flexiblen Nutzbarkeit fallen dabei gut 10 % – 12 % des Bestands des „kleinen Wohnungsbaus“ in Deutschland.
Die Kostenspanne für umfassende Vollmodernisierungen und Umbauten der Bestandsgebäude betragen häufig mehr als 100 % der Kosten für einen ver-gleichbaren Neubau.
Die Auswertung von Baukosten ergab, dass aufwendige Modernisierungen und Umbauten im Bestand nur mit finanzieller Förderung wirtschaftlich darstellbar sind. Gleichzeitig ist festzustellen, dass ein sachlicher und vorurteilsfreier Umgang mit dem Thema Grenznutzen wirtschaftlicher Bewertung von Gebäuden bis hin zur Option Abriss und Bestandsersatz künftig noch mehr in den Vordergrund gerückt werden sollte.
