Die Stellung des Mieters bei Vermögensverfall des Vermieters

Mieter sind gegenüber Immobilieneigentümern seit je her in der schwächeren Position. Es stellt sich dann die Frage, welche Rechte einem Mieter zustehen, falls der Vermieter in eine finanziellen Not gerät. Unerwartet kann der Mieter weiteren Beteiligten wie einem Zwangs- oder Insolvenzverwalter gegenüber stehen und muss sich seiner Rechte behaupten. Für den Mieter stellen sich insbesondere Fragen der Rückzahlung etwaiger Mietsicherheiten, der Abrechnung von Betriebskosten, der Behebung von Mängeln der Mietsache sowie der Kündigungsmöglichkeiten durch einen Erwerber. Im Falle einer Veräußerung der vermieteten Immobilie ist ein gewerblicher Mieter im Vergleich zum Wohnraummieter ungleich stärker gefährdet. Einem Erwerber bzw. Ersteher einer vermieteten Immobilie steht gegenüber einem gewerblichen Mieter nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes und der Insolvenzordnung ein Sonderkündigungsrecht zu. Ungeachtet einer getätigten Investition und deren Amortisation oder einer vereinbarten vertraglichen Laufzeit kann der gewerbliche Mieter dann selbst in unmittelbare existenzielle Not geraten. Vor diesem Hintergrund zeigt die vorliegende Arbeit Lösungsmöglichkeiten für vorstehende Situationen unter Berücksichtigung aller Interessen auf. Nach einer Abwägung der jeweils geschützten Interessen erfolgt zugunsten des gewerblichen Mieters ein Lösungsvorschlag, welcher dem gewerblichen Mieter ein Nutzungsrecht der Mietsache bis zu einem zumutbaren Beendigungszeitpunkt belässt. Eine solche Lösung basiert auf einem Schutz des gewerblichen Mieters nach Maßgabe der Eigentumsgarantie, welcher auf das Besitzrecht des Mieters anknüpft und bei der Wohnraummiete bereits lange anerkannt ist. Mithin folgt aus einer Abwägung der Interessen eine eingeschränkte Anwendung des Sonderkündigungsrechts unter Berücksichtigung der Verhältnismäßigkeit.